Telefon advokater

   Skjerve-Nielssen:

    22 41 12 80

    95 89 93 85

 

Råte, hussopp og stokkmaur ved salg av hus

Minimer
 
Guide til deg som har kjøpt eller skal selge en bolig med sopp/råte
I TV-reportasjer og i avisartikler fremstilles en del større konflikter og rettssaker knyttet til råte og hussopp. Det er mange slike saker, store og små, over hele landet.
Det er ingen bagatell. Jeg har sett at ubedring av en liten villa kan koste 1,7 millioner kroner, mens utbedring av en skolebygning har kommet opp i over 5 millioner kroner.
I denne artikkelen vil du få oversikt over hovedpunktene alle som kjøper eller selger en bolig bør være klar over, i tilfelle de skulle være uheldige.
 
Oppdagelsen
Ved salg av eiendom vil ofte en takstmann eller teknisk kyndig foreta undersøkelser som er grundigere enn de som er foretatt i forkant av kjøpet.
I forbindelse med oppussing og utbedringer vil også deler av boligen kunne åpnes av håndverkere på et vis som ikke er mulig på f.eks. en visning.
I begge tilfeller vil de kunne oppdage råte eller sopp - somt tidligere eier ikke har observert.
 
Opplysningsplikt ved salg
Hvis man har eid en eiendom i mange år er man ofte selv den første til å oppdage hussoppangrep.
Skal man selge sin eiendom, og vet om slikt - er man forpliktet til å gi opplysninger om dette under salgsprosessen, før avtale inngås.

Verstingen - ekte hussopp
Ekte hussopp (Serpula lacrymans) er den soppen som har størst spredningsevne og dermed er den største skadegjører i norske bygninger.
Det må et trenet øye til for å oppdage denne sopptypen. I likhet med mange andre trenedbrytende sopptyper etterlater den brunråte i det angrepne trevirket. Det gjelder å foreta en grundig symptomleting på skadestedet. Slikt arbeid krever naturligvis fagkunnskap i form av kompetanse og erfaring.
 
Andre typer
Det finnes en rekke ulike typer beslektede problemer:
• Råte
• Muggsopp
• Stokkmaur
• Husbukk
• Stripet borebille
Er man kjøper og får slike opplysninger bør man - før avtale inngås - tilkalle en spesialist.

Rettslige skritt
 
Disse forhold reguleres i en egen lov - Avhendelsesloven av 3. juli 1992.
Kjøper vil ofte kunne gjøre gjeldende, hvis han ikke var klar over forholdene da han kjøpte, at dette utgjør alvorlige mangler. 
Dette gjelder også når  selger ikke var klar over mangelen.
 
Han kan velge mellom tre forskjellige alternativer:
1) Heve kjøpet
Hvis kravet fra kjøperen er heving - skal kjøpesummen tilbakebetales, og huset tilbakeleveres.
Dertil kan kjøper kreve å få dekket sine omkostninger, og mulig andre tap dekket, f.eks. tapte utleieinntekter.
 
 2) Kreve prisavslag
At prisen på boligen reduseres. Dette skal gjøres forholdsmessig.
Det kan fremsettes etter at manglende er avdekket.
 
3) Kreve erstatning
Kreve at det konkrete tapet skal dekkes. Ved utbedring av ekte hussopp kan det som nevnt innledningsvis bli tall i millionklassen. Dertil kommer utgifter til eksperter og advokater.
Heving krever at mangelen er vesenlig. 
For prisavslag og erstatning kreves bare en mangel i rettslig forstand.
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følge av avtalen.
 
For hevning kreves vesentlige avtalebrudd. 
Vesentlig betyr alvorlig eller "betydelig".
 
Man bør fremme slike krav ved hjelp av en advokat, fordi det er kompliserte saker - og gjelder store beløp.

Utbedring
Det er alltid mulig å redde et hus eller en hytte fra slike angrep. Alle skader kan normalt utbedres. Som hovedregel må all fukttilgang stanses - slik at konstruksjonen tørkes opp.
Dernest må sanering foretas - fjerning av materialer i skadesonen, rensing, fjerning av organiske rester og synlig sopp.
Endelig må hele skadesonen behandles med Biocid - et saneringsmiddel i lethal, dvs dødelig dosering.
Valg av fremgangsmåte ville variere i forhold til angrepets beskaffenhet, hvor i konstruksjonen det har spredd seg, og andre forhold.
 
Forsikringsdekning
Det blir gjerne en del utgifter - til tekniske eksperter og advokat. Slike utgifter vil kunne bli dekket av et forsikringsselskap opp til kr. 100.000.
Huseiere flest har tegnet en vanlig villaforsikring for sitt hus eller hytte, mens leilighet i et sameie vil gjerne være dekket under en felles pris for hele sameiet. Det er også mulig å tegne egen eller ekstra polise for den enkelte leilighet.
Vanligvis dekkes stokkmaur, og likeså dekkes ekte hussopp og råte. Det er viktig å være oppmerksom på et slike forsikringer dekker ikke muggsoppskader, men man kan legge på toppdekning - dvs - soppforsikring.
Det er også mulig å tegne egen hussoppforsikring i spesialselskap - "Norsk Hussoppforsikring", som også dekker bygårder og andre større bolig/hus. Det gjøres en deling, selskapet dekker ca 80%, huseieren resten av utgiftene.

Oppsummering
 
Utbedringskostnadene ved hussopp, etc. kan bli meget betydelige.
Derfor bør husleier forvisse seg om at forsikringen dekker, også utgifter til juridisk bistand.
 
Selger bør være påpasselig med å gi alle opplysninger, og ikke holde noe skjult.
 
Både selger og kjøper bør søke hjelp av kyndige, både advokat og annen ekspertise - i tide.
 
 
Oslo, 25.08.2016
 
 
Harald Skjerve-Nielssen
e-mail: advokat@s-n.as
 
          SKJERVE-NIELSSEN & CO ADVOKATFIRMA  |  Akersgaten 45   |   0158 Oslo   |   Logg inn   |  e-mail
agoproductions   ødegaard reklame & design as    Copyright 2009 by DotNetNuke Corporation      Respekt for privatlivet    Betingelser for bruk